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威海加速推行“旧房改造”对房价的影响多大?

作者:新利体育 发布时间:2021-01-08 21:53 点击:

  城镇老旧小区改造工作的指导意见》,《意见》指出:城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程,对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。

  今年以来,国家已经多次推进旧房改造,但这次与以往不同,“全面推进”四字表示国家已经将旧改提上了新的高度,也就意味着未来旧房改造即将上马。根据以往的信息来看,全国将近17万个小区需要进行旧房改造,工程量庞大,需要在“十四五”期末,也就是2025年之前完成。就目前的形势来说,各地的旧房改造早已启动。

  7月14日,威海市新闻办举行新闻发布会,市住房城乡建设局四级调研员张志伟介绍了《威海市深入推进老旧小区改造实施方案(2020-2025年)》有关情况。威海政府也推出了一系列关于旧房改造的方案到2025年,全市共改造老旧小区548个,实现具有完善的基础设施、整洁的人居环境、配套的服务设施、长效的管理机制、特色的社区文化的目标。

  前不久威海皇冠街道的滨海龙城项目就迎来了一波改造,该改造工程方案共收到群众意见130余条,主要涉及增加停车位、破损道路改造、热力、绿化、西门直通青岛路等5个主要方面问题,旧房改造工作取得巨大的进展,目前在经区,越来越多的老旧小区正通过“微改造”实现华丽变身,居民最迫切的需求得到解决,居住得更安全更舒适,也对社区更有归属感、认同感。

  此次分年度按计划改造的老旧小区,是指2005年12月31日前在城市或县城国有土地上建成,失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区。拟对居民进行征收补偿安置,或者拟以拆除新建(含改建、扩建、翻建)方式实施改造的住宅不得纳入老旧小区改造范围。

  威海市旧房改造小区改造内容主要分为基础、完善和提升三类。其中,基础类改造主要是拆违拆临、安防、环卫、消防、道路、照明、绿化、水电气暖、光纤、管线规整、建筑物修缮等;完善类改造主要是完善社区和物业用房、建筑节能改造、加装电梯、停车场、文化、体育健身、无障碍设施等;提升类改造主要是完善社区养老、托幼、医疗、家政、商业设施以及智慧社区等。老旧小区改造项目红线外,与小区直接相关的配套基础设施和公共服务设施新建、改造项目也可统筹考虑。具体改造标准由各区市结合实际情况自行确定。

  老旧小区改造,不仅涉及民生改善的需求,还关乎扩大内需、拉动投资的重任,其影响不容忽视。旧改全面推进,会给威海的房价带来多大影响?

  1、从拉动经济层面而言,旧改与棚改完全不是一个资金量级。旧改仅针对基础性、配套性、升级性三个部分进行投入,且资金投入来源于公民方、政府方、金融方、运行方;棚改则完全是拆除重建,不仅需要给予征地补偿,同时还需给予拆迁补偿,当然住宅征拆基本都是房地合一,且资金来源于开发方、政府方、金融方增量货币。

  2、从行政调控层面而言,旧改与棚改同样有着本质的区别。旧改是在压缩存量土地供应,同时也是间接增加存量商品住宅供应及继续盘活使用城市配套,逐步缩减房地产开发投资;棚改则是在盘活增加存量土地,同时也是间接增加新建设商品住宅供应及尽可能增加城市配套,尽力增加房地产开发投资。

  综合而言,当前推出旧改政策,还是从城市管理与房地产市场长远发展作为基本出发点。众多周知,2020年是棚改的收官之年,棚改淡出,旧改接力,但是旧改的力度不能跟棚改相提并论。

  棚改是大拆大建,旧改则是小修小补,而且国家对“旧改”的财政投入也是有限的,考虑到老旧小区改造时间跨度大,涉及资金量多,筹措建设资金是推进改造工作的关键。威海将从争取上级资金、合理安排财政资金、推进市场化运作、统筹社会各类资金四方面,建立资金筹措机制,理顺资金筹措渠道,为项目积极筹措各类建设资金。

  与棚改不同,旧改固然有拉动内需、刺激投资之效,但对房价的影响相对有限。过去几年的“棚改”,对房价的上涨起到了显著的促进作用,而现如今的旧改,没有了大拆大建,更多的归属于改善民生的工程范畴,对威海房地产市场影响较小,对房价起到的带动作用因此也不会太大。

  其实不管是棚改还是旧改,对多层老破小来说都不是坏事,棚改不用多说,旧改小区水电气路改造,甚至加装电梯,小区价值得到支撑,但是同时也失去了拆迁的可能,还有就是不论是住房质量还有公共设施,都与新建小区差距较大,未来虽然居住条件有所改善,但是客户群体略有不足,在新房存量时代,旧改小区的市场的竞争压力还是很大的。

  二手房里最惨的是2000-2010年之间的高层小区,这一部分楼盘正好是大部分城市刚开始发展商品房的阶段,无论是设计还是物业都非常的差,有些小区外立面看着还可以,进入小区之后便不尽如人意了,买这种十几年的低质量高层楼盘棚改旧改概率都很低,毕竟高层棚改不可能,旧改难度又摆在那,这种楼盘才是未来最不能接盘的。

  旧改,正在加速,新开发土地建设同样也在加速,越来越多的品质楼盘涌现,人们对品牌住宅的追逐热情同样丝毫未减,再加之对改善类住宅的需求不断攀升,即便旧房改造完居住体验有所提高,但很难撼动品质新房在人们内心的地位,旧改小区的市场分量会逐步减少,对房价的影响也会变得微乎其微。

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